Comprei um imóvel a preço de custo e pediram aporte de capital. E agora?

Você resolveu investir em um novo imóvel e optou por uma construção a preço de custo, mas a construtora responsável pela obra pediu um aporte de capital durante a construção? Apesar de ser um pouco desmotivador, isso é comum para empreendimentos a preço de custo. Veja a seguir e entenda tudo sobre essa modalidade de investimento imobiliário.

 

O que é aporte de capital?

O aporte de capital (ou aporte financeiro) é um termo bem amplo, que existe em diversos segmentos. Dentro do mercado imobiliário, representa uma solicitação financeira por parte da construtora para os condôminos da obra com algum fim relacionado à construção. É possível que o aporte seja solicitado em paralelo ao valor mensal estipulado previamente, ou seja, é como se duas prestações fossem pagas simultaneamente.

aporte de capital no imóvel a preço de custo
O aporte de capital encarece o valor final não previsto da obra a preço de custo, mas está previsto por lei.

Por que a construção a preço de custo requer aporte?

Também chamada de construção por administração, a construção de imóvel a preço de custo funciona da seguinte forma:

Forma-se um grupo, ou condomínio de investidores interessados em adquirir alguns ou todos os apartamentos em um determinado projeto de empreendimento, esses investidores são chamados de condôminos.

A partir da união dos condôminos, o custo estimado da obra é rateado entre os mesmos, portanto, a importância de cada um dos condôminos é muito grande.

A necessidade do aporte de capital pode surgir de diversas formas, como por exemplo pela inadimplência ou saída de um condômino, ou surgimento de novos custos dentro da obra que não foram previstos anteriormente.

O modelo de construção a preço de custo conta com vantagens, mas também tem algumas desvantagens.

 

As principais vantagens de investir em um imóvel a preço de custo:

– O prazo de pagamento é maior que no preço fechado (geralmente são alguns anos);

– As áreas de lazer geralmente são maiores, pois há um número maior de condôminos;

– Todos os custos são claros, há uma prestação de contas e tudo é feito por cotação.

Considerando esses fatores, a construção a preço de custo aparenta ser um ótimo negócio. E ela efetivamente é, em alguns casos, mas deve-se levar em conta que nem tudo é benéfico nesse modelo.

 

As principais desvantagens da construção a preço de custo:

– O valor final do imóvel é imprevisível;

– Há uma grande dependência do pagamento de todos os condôminos;

– As obras atrasam com mais facilidade e mais frequência;

– Custo de oportunidade perdida (esse é o mais importante e vamos detalhar mais a frente).

 

Valor final imprevisível, inadimplência, aporte de capital… Isso tudo é normal?

Todas as desvantagens citadas anteriormente fazem parte da construção a preço de custo e é normal que ocorram dentro do modelo. É assim que o preço de custo funciona! Vale ressaltar que os aportes de capital são legítimos e estão previstos dentro da lei 4591.

O valor final é imprevisível porque os custos relativos à mão-de-obra e insumos da construção são sempre uma estimativa, é difícil prever o custo exato de uma obra 5 anos antes do seu início. A dependência dos condôminos é prejudicial, pois a partir do momento em que um investidor do grupo atrasa suas prestações, o andamento das obras fica comprometido e, se houver inadimplência em grande escala, as obras podem até ser interrompidas. Portanto, fica uma dica: se for investir no imóvel a preço de custo, opte por empreendimentos menores, onde haverão menos condôminos e os riscos de inadimplência são mais baixos.

Outra questão para ressaltar é que a construtora pode não ter tanta pressa para finalizar a obra o mais rápido possível, já que o lucro dela não está relacionado à venda de unidades e sim ao custo de administração da obra.

 

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Variações comuns no custo da obra que podem afetar o valor final

Existem alguns custos variáveis muito comuns dentro de uma obra que podem impactar diretamente no valor final da construção a preço de custo:

– Variação no valor e volume de insumos (cimento, tijolos, etc);

– Variação de alíquotas de imposto e variação do dólar em insumos importados;

– Alterações posteriores ao contrato inicial, solicitadas pelos próprios condôminos.

 

A principal desvantagem: O custo de oportunidade

O conceito do custo de oportunidade surge com força dentro do modelo a preço de custo. Ele ocorre quando você deixa de ganhar dinheiro com outro investimento, por estar no aguardo da finalização da obra para, finalmente, vender ou alugar o seu imóvel.

Basta imaginar o seguinte: E se você, ao invés de pagar o aporte de capital, tivesse reunido esse valor para investir em outra modalidade como o tesouro nacional, por exemplo? Ao fazer isso, seu investimento começaria a rentabilizar muito antes e você teria muito mais retorno a curto prazo.

Situação parecida ocorre caso as obras atrasem. Quanto do seu lucro sobre o investimento você estaria perdendo ao não saber a data da entrega do apartamento com precisão? Esse atraso pode ser de dias, meses, ou até mesmo anos, algo que dificilmente ocorre no investimento em construção a preço fechado, por exemplo, onde as construtoras precisam entregar a obra no prazo, pois dependem da venda de unidades.

Por fim, mesmo que tudo saia conforme o planejado inicialmente. Isto é, que as obras não atrasem e que não hajam solicitações de aporte de capital. Ainda assim, você deve pensar sobre o custo de oportunidade. Compare as duas situações a seguir:

Comprar um imóvel a preço fechado, com as chaves sendo entregues em 24 meses, contra comprar um imóvel a preço de custo, com as chaves sendo entregues em 60 meses. Você tem um “custo” de, pelo menos, 36 meses. Onde poderia já ter vendido o imóvel ou mesmo estar recebendo mensalmente pela locação dele. O custo de oportunidade pode estar matando o lucro do seu investimento a preço de custo.

 

custo de oportunidade imóvel a preço de custo
O tempo de entrega de um empreendimento é um fator extremamente relevante que impacta o custo de oportunidade do investimento.

Preço de custo x preço fechado

É importante que você, como investidor do mercado imobiliário, esteja atento às diferenças entre as modalidades de construção para identificar o que é melhor para o seu perfil de investidor. Portanto, avalie as vantagens e desvantagens de investir em uma construção a preço de custo e em uma construção a preço fechado. Esses são alguns dos motivos porque defendemos o investimento em construção a preço fechado:

– A obra inicia dentro do prazo estabelecido (não há dependência de um número mínimo de condôminos);

– O tempo de entrega do imóvel é mais rápido, seu retorno financeiro ocorre antes;

– O custo final geralmente se equivale a uma obra a preço de custo, podendo até ser menor;

 

O custo de m² inicial divulgado do preço fechado é maior. Entretanto, devido as variações citadas anteriormente (aporte de capital, inadimplência dos condôminos, variação de orçamentos, custo de oportunidade, etc), é muito provável que o valor final de um imóvel a preço de custo acabe sendo similar, ou até mesmo superior.

Vale ressaltar também, a vantagem do custo de oportunidade no modelo de construção a preço fechado: o investidor não tem surpresas de custo durante o andamento da obra e recebe as chaves do imóvel o mais rápido possível, podendo alugar ou vender antes para começar a obter retorno sobre o investimento antecipadamente.

Tempo é dinheiro, isso fica extremamente claro no investimento imobiliário, portanto, escolha um imóvel a preço fechado!

 

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